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新政下购房存误区公积金贷款能首付三成是忽造

2019-01-11 21:11:57

  新政下购房存误区公积金贷款能首付三成是忽悠

  尽管“4·15”新政已经出台多日,但到了具体细节以及实际操作中,由于不同楼盘的销售人员往往又有不同的说法,搞得市民也蒙查查。有换房打算的徐先生告诉,有说法认为“认贷不认房”,有人又说“认房不认贷”;而且公积金贷款能不能贷三成也各有说法,他现在只能先做好不管买任何房子,都要首调味机付五成的心理准备。

  误区1:外地有房在广州再买仍算套

  在金沙洲的南海地区买了房的李先生,近期想在市区买套学位房。李先生向咨询:“我套房的房产证是佛山的,第二套房在广州买的话,算不算套房呢?不算的话首付五成真的很吃力。”

  解释:就此咨询了多位开发商,他们均表示,即便不在广州购买套房,只要全国联的系统能查到,再买房就都算第二套。有开发商表示,目前的征信系统都是全国联的,只要你名下有一套房,不管在哪个城市,再买房都算第二套。“有位买家套房在山东买的,近打算在广州定居,再买房还是得算第二套,给五成首付。”白云区某开发商这样告诉。不少开发商建议,市民可以向他们提供身份证号码,再由他们帮市民查询其名下到底有几套房,再考虑首付问题。“一些很早以前买了房改房的客户,不排除再买房可以算做套,关键就是征信系统中,他和他太太身份证名下有没有记录。”

  误区2:还清套房贷后,第二套房仍可当成套给三成首付

  黄女士近期看楼时,有几个开发商都跟她说,由于和某家银行关系好,只要客户把套房的贷款还清,再买他们的房子可以当套计算。黄女士很担心这能否兑现,“我到底是按三成准备,还是按五成准备首期呢?”

  解释:向上述的银行咨询,有关负责人表示,在目前上头没有下达具体指示前,也许还能钻钻空子,为还清了之前贷款的客户按首付三成来做按揭。可一旦总行下发具体标准,这批客户分分钟还是得按五成来给。多数开发商也表示,如果客户申请首付三成,但终银行不批,也不会允许客户退定。客户只能选择给五成或者损失定金。

  123下一页||||||误区3:只要做公积金贷款,就能首付三成

  俞先生和太太的套房是一次性付款的,并未使用过公积金贷款。近日,他们想换套150平方米的大房,总价约260万元。由于夫妻两人都有公积金,因此希望能做首付三成,其余房款用公积金贷款的方式。“很多报纸都说公积金贷款还能享受首付三成,我们如果可以首付三成,还能拿得出70多万元的首付;如果要给五成,估计就不考虑换房了。”

  解释:俞先生的这种情况要具体问题具体分析。纯公积金贷款才能做首付三成,一旦贷款额度超过80万元就要申请组合贷款,首付仍要五成。俞先生夫妇两人合共可以申请到80万元的公积金贷款。但由于公积金贷款额有限,因此他们还需要办理商业贷款。所以,一旦既要办理公积金贷款,又要办理商业贷款,就属于组合贷款,这时首付还是得要支付五成。如果俞先生夫妇想享受首付三成,只能选择纯公积金贷款,且贷款总额不能超过80万元。建议还是从实际出发,以首付70万元左右购买一套总价150万元左右的电梯房。

  招数二:首期可分两次付

  现金流是一大考验

  允许买家分期付首期的办法现在也相当普遍,主要是一些针对二次置业的改善型楼盘推出。这些买家买房大多是自住,在房贷新政下,首付五成对于他们的现金流考验确实十分严峻。在这种情况下,买家可先付三成首期,其余两成由开发商代垫,在半年或约定的时间内买家把两成首付还给发展商即可。

  风险提示

  以一套200万元的三房单位计算,首付五成需100万元

,买家先支付60万元,剩余的40万元需在半年内付清。买家需对自己在烦恼就来敲你的心门了未来半年的现金筹集能力考量清楚。如果在这个时间范围内不能按时缴款,很有可能面临违约。

  招数轰不走的应聘者三:三年返租6%

  吸引长线投资者

  某防爆摇头风扇豪宅近推出了促销策略:头三年返租6%,开发商每年把总房款的6%以每个月返还的形式付给买家线货架,而买家则把自己的房子交给开发商打理。如果以总房价300万元计算,年返租6%即为18万元,开发商分12个月返还给业主,每个月业主收益即为1.5万元。

  风险提示

  6%的出租回报率在广州目前的住宅市场算是相当高了,开发商这种营销策略对于长线投资者具有相当的吸引力。不过,返租只是保证了买家购买后一段时期的收益,但对如何运用银行贷款并无实质性帮助,买家仍然要理性估量自身的购买能力。

  招数四:打折

  辨清是否真降价

  降价是直接的促销方式。上周,某大型地产企业全面启动旗下楼盘8.5折优惠销售,而其他一些市区盘也采用了降价的方式,例如某盘在9.5折的基础上还可再减价10万元;珠江新城某盘9.8折后再送一年管理费。

  风险提示

  降价虽是直接的促销方式,但买家还需练就一双慧眼,不要被一些降价的假象所迷惑。因为有很多开发商都是价格和优惠一起调整的,有些甚至是调高了房价,然后再打折,实际上并没有优惠或者优惠很少。买家可以查阅阳光家缘,了解楼盘前期已签约的价格,辨别价格到底降没降再出手。

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